Wkb: nieuwe regels voor kwaliteit in de bouw

Wat is de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen?

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) is op 1 januari 2024 ingevoerd als onderdeel van de Omgevingswet. De wet vervangt het oude systeem waarbij de gemeente vooraf bouwplannen toetste aan het Bouwbesluit. In het nieuwe systeem toetst een onafhankelijke, gecertificeerde kwaliteitsborger of het bouwwerk voldoet aan de technische eisen.

De aanleiding voor de Wkb was een reeks bouwincidenten en de constatering dat het oude systeem onvoldoende garantie bood voor bouwkwaliteit. Gemeenten hadden niet altijd de capaciteit en expertise om bouwplannen adequaat te toetsen. Door de toetsing over te laten aan gespecialiseerde marktpartijen, moet de kwaliteit verbeteren.

De Wkb is gefaseerd ingevoerd. Voorlopig geldt de wet alleen voor bouwwerken in gevolgklasse 1, de categorie met het laagste risicoprofiel. Pas later worden ook complexere bouwwerken onder de wet gebracht. Deze gefaseerde invoering geeft de bouwsector de tijd om ervaring op te doen met het nieuwe systeem.

Naast het nieuwe toetsingssysteem bevat de Wkb ook aanpassingen in het Burgerlijk Wetboek die de positie van de opdrachtgever versterken. De aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering is aangescherpt en de opdrachtgever krijgt meer instrumenten om kwaliteit af te dwingen.

Gevolgklasse 1: welke bouwwerken vallen eronder?

De Wkb geldt voorlopig alleen voor bouwwerken in gevolgklasse 1. Dit zijn bouwwerken met een relatief laag risico, waarbij de gevolgen bij falen beperkt zijn. Gevolgklasse 1 omvat grondgebonden woningen (eengezinswoningen, twee-onder-een-kapwoningen, rijtjeshuizen), kleine bedrijfspanden en eenvoudige bouwwerken zoals fiets- en voetgangersbruggen.

Expliciet uitgezonderd van gevolgklasse 1 zijn appartementsgebouwen, gestapelde woningen, grote utiliteitsbouw, rijksmonumenten en bouwwerken met een publieksfunctie zoals scholen en ziekenhuizen. Voor deze complexere gebouwen blijft voorlopig het oude regime gelden, waarbij de gemeente de bouwplannen toetst.

Ook verbouwingen van bestaande gebouwen in gevolgklasse 1 vallen onder de Wkb, mits er een bouwactiviteit is waarvoor een melding nodig is onder de Omgevingswet. Kleine verbouwingen die vergunningsvrij zijn, vallen buiten de reikwijdte van de wet.

De verwachting is dat gevolgklasse 2 (onder meer appartementsgebouwen en grote utiliteitsgebouwen) en gevolgklasse 3 (complexe bouwwerken) in de komende jaren worden toegevoegd. Een exacte datum is nog niet vastgesteld en hangt af van de ervaringen met gevolgklasse 1.

De rol van de kwaliteitsborger

De kwaliteitsborger is een onafhankelijke partij die toetst of een bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische voorschriften uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). De kwaliteitsborger wordt ingeschakeld door de opdrachtgever of de aannemer en moet gecertificeerd zijn door een toegelaten instrumentaanbieder.

De kwaliteitsborger beoordeelt het bouwplan voorafgaand aan de bouw en voert tijdens de bouw controles uit op kritische momenten. Denk aan controles van de fundering, de constructie, de isolatie en de installaties. De kwaliteitsborger werkt volgens een beoordelingsinstrument dat is goedgekeurd door de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw.

Na voltooiing van het bouwwerk geeft de kwaliteitsborger een verklaring af dat het bouwwerk naar zijn oordeel voldoet aan de bouwtechnische voorschriften. Zonder deze verklaring mag het bouwwerk niet in gebruik worden genomen. De gemeente controleert of de verklaring is afgegeven, maar doet niet meer zelf de inhoudelijke toets.

De kosten van de kwaliteitsborger komen voor rekening van de initiatiefnemer. De kosten variieren afhankelijk van de complexiteit van het bouwwerk, maar liggen voor een gemiddelde grondgebonden woning tussen de €3.000 en €6.000. Deze kosten komen bovenop de leges die de gemeente in rekening brengt voor de bouwmelding.

Het bouwdossier en de verklaring

Een belangrijk onderdeel van de Wkb is het consumentendossier, ook wel het dossier bevoegd gezag genoemd. De aannemer is verplicht om bij oplevering een dossier samen te stellen met alle relevante informatie over het bouwwerk. Dit dossier moet aan zowel de opdrachtgever als de gemeente worden verstrekt.

Het consumentendossier bevat onder meer tekeningen van het gerealiseerde bouwwerk (as-built), beschrijvingen van de gebruikte materialen, garantiebewijzen, onderhoudsvoorschriften en de resultaten van kwaliteitscontroles. Het dossier stelt de opdrachtgever in staat om het gebouw adequaat te onderhouden en eventuele gebreken te traceren.

Het dossier bevoegd gezag is bestemd voor de gemeente en bevat informatie die de gemeente nodig heeft voor haar toezichthoudende taken. Dit omvat de verklaring van de kwaliteitsborger, gegevens over de ligging van riolering en kabels, en eventuele afwijkingen van het oorspronkelijke bouwplan.

Zonder een compleet dossier en een positieve verklaring van de kwaliteitsborger mag het bouwwerk niet in gebruik worden genomen. De gemeente kan handhavend optreden als een bouwwerk zonder verklaring in gebruik wordt genomen. Dit kan leiden tot een bouwstop, een last onder dwangsom of zelfs een sloopbevel.

Aanscherping aansprakelijkheid aannemer (BW 7:758 lid 3)

Een van de meest ingrijpende wijzigingen van de Wkb betreft de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering. Onder het oude recht was de aannemer na oplevering ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het moment van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Dit is fundamenteel veranderd.

Het nieuwe artikel 7:758 lid 3 BW bepaalt dat de aannemer aansprakelijk is voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. De bewijslast is dus omgedraaid: niet de opdrachtgever moet bewijzen dat de aannemer tekort is geschoten, maar de aannemer moet bewijzen dat het gebrek hem niet kan worden verweten.

Deze verschuiving van de bewijslast is een grote verbetering voor opdrachtgevers, met name voor particuliere opdrachtgevers die doorgaans minder bouwkundige kennis hebben. Verborgen gebreken die pas na oplevering aan het licht komen, zoals lekkages, constructiefouten of gebrekkige isolatie, komen nu in beginsel voor rekening van de aannemer.

De nieuwe aansprakelijkheidsregeling geldt voor alle aannemingsovereenkomsten die na 1 januari 2024 zijn gesloten. Voor overeenkomsten met professionele opdrachtgevers (zoals projectontwikkelaars en woningcorporaties) kan contractueel worden afgeweken van de wettelijke regeling. Voor particuliere opdrachtgevers is de regeling dwingend recht.

De waarschuwingsplicht van de aannemer

De Wkb heeft ook de waarschuwingsplicht van de aannemer aangescherpt. Op grond van het gewijzigde artikel 7:754 BW moet de aannemer de opdrachtgever schriftelijk en ondubbelzinnig waarschuwen voor fouten in het ontwerp, de berekeningen of de specificaties die door of namens de opdrachtgever zijn verstrekt.

De waarschuwing moet zo concreet mogelijk zijn. De aannemer moet aangeven wat het gebrek is, wat de mogelijke gevolgen zijn en welke maatregelen nodig zijn om het probleem te verhelpen. Een vage of algemene waarschuwing is onvoldoende om de aannemer te ontslaan van zijn aansprakelijkheid.

De schriftelijkheidsvereiste is nieuw en beoogt bewust discussie achteraf te voorkomen. Mondelinge waarschuwingen tellen niet meer mee. De aannemer doet er goed aan om waarschuwingen per e-mail of brief te versturen en de bevestiging van ontvangst te bewaren. Dit is essentieel voor de bewijspositie.

Als de opdrachtgever ondanks een correcte waarschuwing besluit om door te gaan met het oorspronkelijke ontwerp, verschuift het risico naar de opdrachtgever. De aannemer kan zich dan beroepen op de waarschuwing om zijn aansprakelijkheid te beperken. Het is daarom in het belang van beide partijen dat waarschuwingen serieus worden genomen.

Gevolgen voor aannemers

De Wkb heeft grote gevolgen voor aannemers. De verscherpte aansprakelijkheid betekent dat aannemers langer verantwoordelijk zijn voor de kwaliteit van hun werk. Dit vraagt om een betere kwaliteitsborging in het bouwproces, van ontwerp tot oplevering. Aannemers die slordig werken, lopen een aanzienlijk groter financieel risico.

De verplichting om een consumentendossier samen te stellen vraagt om een betere documentatie van het bouwproces. Aannemers moeten bijhouden welke materialen zijn gebruikt, hoe de constructie is uitgevoerd en welke kwaliteitscontroles zijn verricht. Dit vergt een investering in administratieve processen.

Aannemers moeten ook rekening houden met de kosten van de kwaliteitsborger. Hoewel deze kosten formeel voor rekening van de opdrachtgever komen, zullen ze in de praktijk vaak worden verdisconteerd in de aanneemsom. Een goede samenwerking met de kwaliteitsborger is essentieel om vertragingen en meerkosten te voorkomen.

Positief is dat de Wkb een level playing field creert. Aannemers die investeren in kwaliteit worden beloond, terwijl aannemers die bezuinigen op kwaliteit worden afgestraft. Op lange termijn moet dit leiden tot een hogere bouwkwaliteit en minder geschillen tussen aannemers en opdrachtgevers.

Gevolgen voor opdrachtgevers

Opdrachtgevers profiteren van de Wkb door een sterkere rechtspositie en meer transparantie. De verscherpte aansprakelijkheid van de aannemer betekent dat opdrachtgevers beter beschermd zijn tegen verborgen gebreken. Het consumentendossier geeft inzicht in de bouwkwaliteit en vergemakkelijkt het onderhoud.

De opdrachtgever moet wel rekening houden met hogere bouwkosten door de inschakeling van een kwaliteitsborger. Deze kosten bedragen voor een gemiddelde grondgebonden woning €3.000 tot €6.000. Daar staat tegenover dat de legeskosten bij de gemeente kunnen dalen, omdat de gemeente minder werk heeft aan de toetsing.

Het 5%-opschortingsrecht is een belangrijk instrument voor de opdrachtgever. Bij nieuwbouw van een woning mag de opdrachtgever maximaal 5% van de aanneemsom in depot houden bij de notaris totdat eventuele opleverpunten zijn verholpen. De Wkb bepaalt dat de notaris dit bedrag pas vrijgeeft na instemming van de opdrachtgever of na een rechterlijke uitspraak.

Opdrachtgevers doen er goed aan om bij de keuze van een aannemer te letten op diens ervaring met de Wkb en de kwaliteit van het interne kwaliteitsborgingsproces. Vraag referenties op en informeer naar eerdere ervaringen met kwaliteitsborgers. Een aannemer die investeert in kwaliteit is op lange termijn voordeliger dan de goedkoopste aanbieder.

Gevolgen voor architecten en adviseurs

De Wkb heeft ook gevolgen voor architecten, constructeurs en andere adviseurs in het bouwproces. De verscherpte waarschuwingsplicht van de aannemer kan ertoe leiden dat fouten in het ontwerp eerder aan het licht komen. De architect moet rekening houden met meer vragen en opmerkingen van de aannemer over het ontwerp.

De kwaliteitsborger toetst het bouwplan voorafgaand aan de bouw. Als de kwaliteitsborger gebreken constateert in het ontwerp, moet het plan worden aangepast voordat met de bouw kan worden begonnen. Dit kan leiden tot vertragingen als het ontwerp niet voldoende is doorgewerkt.

Architecten en constructeurs lopen het risico dat zij worden aangesproken als gebreken in het bouwwerk zijn te herleiden tot fouten in het ontwerp of de berekeningen. Een goede beroepsaansprakelijkheidsverzekering is daarom onmisbaar. Zorg ervoor dat de verzekering de risico's onder de Wkb adequaat dekt.

De Wkb stimuleert een intensievere samenwerking tussen alle partijen in het bouwproces. Architect, constructeur, aannemer, installateur en kwaliteitsborger moeten vanaf het begin goed communiceren om een soepel verlopend bouwproces te waarborgen. Geintegreerde contractvormen zoals bouwteamovereenkomsten passen goed bij deze nieuwe werkwijze.

Handhaving door de gemeente

Onder de Wkb verschuift de rol van de gemeente van inhoudelijke toetser naar toezichthouder. De gemeente controleert of een bouwmelding compleet is, of een kwaliteitsborger is ingeschakeld en of na afronding een verklaring is afgegeven. De gemeente doet niet meer zelf de bouwtechnische toets.

De gemeente behoudt wel de bevoegdheid om handhavend op te treden. Als een bouwwerk in gebruik wordt genomen zonder verklaring van de kwaliteitsborger, kan de gemeente een last onder dwangsom opleggen of zelfs de sloop bevelen. Ook kan de gemeente ingrijpen als er tijdens de bouw signalen zijn dat de kwaliteit ernstig tekortschiet.

Bij twijfel aan de kwaliteit kan de gemeente zelf inspecties uitvoeren of een deskundige inschakelen. De kosten hiervan kunnen worden verhaald op de overtreder. De gemeente heeft dus nog steeds een belangrijke rol in het waarborgen van de bouwkwaliteit, zij het meer op afstand.

De praktijk moet uitwijzen hoe de handhaving precies gaat werken. Gemeenten moeten wennen aan hun nieuwe rol en investeren in kennis en capaciteit op het gebied van toezicht en handhaving. De eerste ervaringen met de Wkb laten zien dat er nog afstemming nodig is tussen kwaliteitsborgers en gemeenten.

Praktische voorbereiding op de Wkb

Aannemers die zich goed willen voorbereiden op de Wkb, doen er goed aan om hun interne kwaliteitsborgingsprocessen te evalueren en waar nodig te verbeteren. Investeer in een goed kwaliteitsmanagementsysteem, train medewerkers in de nieuwe werkwijze en oefen met het samenstellen van consumentendossiers.

Opdrachtgevers kunnen zich voorbereiden door zich te informeren over de Wkb en de gevolgen voor hun bouwproject. Bespreek met je architect en aannemer hoe zij omgaan met de nieuwe eisen. Vraag offertes op van kwaliteitsborgers en vergelijk de kosten en dienstverlening.

Zorg voor goede contractuele afspraken over de verdeling van verantwoordelijkheden en kosten. Leg vast wie de kwaliteitsborger inschakelt, wie de kosten draagt en hoe wordt omgegaan met afwijkingen die de kwaliteitsborger constateert. Een helder contract voorkomt discussies achteraf.

Houd de ontwikkelingen rond de Wkb in de gaten. De wet is nieuw en de praktijk is nog in ontwikkeling. Er worden regelmatig updates en verduidelijkingen gepubliceerd door het ministerie van Binnenlandse Zaken en de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw. Sluit je aan bij brancheorganisaties zoals Bouwend Nederland of AFNL voor actuele informatie.

• Evalueer en verbeter interne kwaliteitsprocessen
• Train medewerkers in de Wkb-werkwijze
• Schakel een kwaliteitsborger vroeg in het proces in
• Leg contractuele afspraken helder vast
• Documenteer waarschuwingen altijd schriftelijk
• Houd de ontwikkelingen rond de Wkb bij