NEN 2767: conditiemeting van gebouwen en installaties

Waarom een systematiek en niet een oordeel

Twee inspecteurs die hetzelfde dak beoordelen, komen zonder systematiek tot verschillende woorden en daarmee tot verschillende conclusies. Een conditiemeting maakt de beoordeling herleidbaar: je registreert welke gebreken je aantreft en hoe erg, hoe uitgebreid en hoe ver gevorderd ze zijn, en daar volgt de score uit.

Dat maakt de uitkomst bruikbaar voor het gesprek waar het uiteindelijk om gaat: welk onderhoud is wanneer nodig en wat kost dat. Vastgoedeigenaren, woningcorporaties en VvE-beheerders gebruiken conditiemetingen daarom als onderlegger voor hun meerjarenonderhoudsplan.

De conditiescore van 1 tot 6

De score loopt van 1 tot en met 6, waarbij 1 staat voor een uitstekende conditie en 6 voor een zeer slechte. Een 1 betekent nieuw of nagenoeg nieuw zonder gebreken; een 3 duidt op een redelijke staat waarin het verouderingsproces zichtbaar op gang is gekomen; vanaf een 5 is de veroudering zo ver gevorderd dat ingrijpen op korte termijn aan de orde is.

Een lage score is niet automatisch een probleem. Een dakbedekking van vijftien jaar oud met conditiescore 3 gedraagt zich precies zoals verwacht. Het gaat om het verschil tussen de gemeten conditie en de conditie die je op grond van leeftijd en gebruik zou verwachten, en om het verloop over meerdere metingen.

Ernst, omvang en intensiteit

Een gebrek wordt langs drie assen beschreven. De ernst zegt iets over de invloed op het functioneren: van een gering gebrek dat vooral cosmetisch is tot een ernstig gebrek dat het functioneren aantast. De omvang geeft aan welk deel van het element is aangetast, uitgedrukt in een percentage van het oppervlak of het aantal. De intensiteit beschrijft hoe ver het gebrek is voortgeschreden: beginstadium, gevorderd of eindstadium.

De combinatie van die drie bepaalt de score. Een ernstig gebrek over twee procent van het oppervlak in beginstadium leidt tot een heel andere uitkomst dan hetzelfde gebrek over de helft van het oppervlak in eindstadium, terwijl het in beide gevallen om "hetzelfde gebrek" gaat.

Wat je vastlegt per meting

Per element registreer je wat het is en waar het zich bevindt, de oppervlakte of hoeveelheid, het bouwjaar of aanlegjaar voor zover bekend, de aangetroffen gebreken met ernst, omvang en intensiteit, de resulterende conditiescore, en foto's die het gebrek laten zien.

Het belangrijkste onderdeel voor de opdrachtgever staat daarnaast: de vertaling naar actie. Welk onderhoud is nodig, met welke urgentie, en wat is de geschatte restlevensduur. Zonder die vertaling levert een conditiemeting cijfers op waar niemand een besluit op neemt.

Bewaar de meting bij het object en niet bij het project. Bij de volgende meting wil je de vorige ernaast kunnen leggen: een element dat van 3 naar 4 gaat is een ander verhaal dan een element dat al drie metingen op 3 staat.